Il contratto di locazione per studenti universitari è un particolare tipo di contratto transitorio destinato a studenti fuori sede (perché si applichi è necessario che lo studente sia iscritto a un ateneo distante almeno 100 km dalla propria residenza) e con precisi termini di durata, dai sei ai trentasei mesi. L’immobile che viene proposto in locazione deve trovarsi nel Comune sede universitaria o in uno limitrofo. Legge di riferimento è la n. 431 del 1998, che all’art.5 prevede la sottoscrizione di specifici contratti di locazione destinati a soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari, definiti anche tramite accordi locali (“accordi territoriali“) tra Comuni sede di Ateneo o di corsi distaccati e Comuni limitrofi, Cooperative ed Enti non lucrativi di settore, associazioni per il diritto allo studio, associazioni studentesche.
Specifiche del contratto
Forma del contratto. Il modello di contratto da sottoscrivere è quello dell’allegato F del D.M. 30 Dicembre 2012. In esso, oltre naturalmente alle generalità delle parti contraenti (conduttore può essere un singolo studente, un genitore, un gruppo di studenti o anche una associazione per il diritto allo studio) e alle caratteristiche dell’immobile – ubicazione, condizioni, presenza di arredi e pertinenze – occorre indicare l’importo del canone, che deve comunque rimanere entro l’importo massimo determinato dai sopracitati accordi territoriali.
Nel testo del contratto sono poi da specificare le scadenze e le modalità di pagamento, preferendo i bonifici a mezzi non tracciabili come i contanti, e la durata della locazione stessa, che, ricordiamo, va da sei mesi a tre anni. Qualora si opti per la tassazione con cedolare secca va indicata l’opzione in apposita clausola.
Termini e recesso, totale o parziale. Alla prima scadenza indicata, il contratto prevede il tacito rinnovo a meno che l’inquilino non comunichi al proprietario la disdetta con un preavviso di almeno tre mesi, ridotti a due mesi, qualora la frequenza presso l’Ateneo venga interrotta improvvisamente prima della scadenza del contratto. Capita spesso che un appartamento venga affittato da più studenti e che uno solo di essi decida di recedere anticipatamente. Se non subentra un nuovo inquilino, le spese dovranno essere ripartite fra gli inquilini rimasti, dando comunicazione della variazione all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI. Denuncia di variazione andrà analogamente presentata anche in caso di subentro di un nuovo inquilino, opzione che deve però essere approvata dal proprietario dell’immobile e che prevede per il nuovo conduttore l’accettazione di tutte le condizioni previste dal contratto originario.La cauzione versata in sede di sottoscrizione deve essere interamente resa ai conduttori uscenti se l’immobile non ha riportato danni da incuria (sono invece esclusi dalla cauzione i danni da normale utilizzo).
Sublocazione. Come in tutti i contratti di locazione, è vietata la sublocazione, a meno che conduttore e locatore trovino un accordo in merito, nel qual caso all’inquilino spetta l’obbligo di trasmettere al proprietario una comunicazione scritta di sublocazione abitativa parziale.
Ripartizione delle spese. In merito alla ripartizione delle spese, essa segue le prescrizioni indicate nell’Allegato G D.M. 30 Dicembre 2002. In linea generale, sono sempre a carico del locatore le spese di manutenzione straordinaria, mentre le utenze (acqua, luce, gas, tassa sui rifiuti) e le spese ordinarie competono al conduttore.
Documentazione da allegare. Dovrà essere indicata nel contratto anche una clausola contenente la presa visione e la consegna da parte del conduttore della documentazione relativa alla Attestazione di Prestazione Energetica (APE) dell’immobile, la cui mancanza comporta l’obbligo per entrambe le parti in solido e in parti uguali del pagamento di una sanzione amministrativa e della consegna dell’APE stessa entro i 45 giorni successivi alla stipula. Andrà inoltre allegato un attestato di frequenza del conduttore ad uno specifico corso universitario.
Vantaggi fiscali per le parti contraenti
Questa tipologia di contratto consente di usufruire dei vantaggi fiscali sia per il locatore sia per il conduttore. Nello specifico, lo studente che ha preso in affitto l’immobile (o i suoi genitori se risulta a loro carico) può detrarre ai fini Irpef le spese sostenute per la locazione, in misura del 19% su una quota massima di 2.633 euro. La cifra versata deve essere indicata nel Quadro E “Oneri e Spese” del modello 730.
Nel caso di tassazione ordinaria, il locatore può applicare le aliquote alla base imponibile calcolata al 66,50% del canone annuo percepito e godere di una riduzione del 30% sull’importo annuale di registro che, pertanto, sarà pari all’1,40% dal canone annuo indicato nel contratto. In caso di cedolare secca, può applicare per il quadriennio 2014-2017 l’aliquota agevolata del 10% e 15% per il 2018, sostitutiva di IRPEF e addizionali, imposta di registro e di bollo dovute alla registrazione (non è possibile abbattere l’importo da versare utilizzando eventuali detrazioni d’imposta). Ai fini IMU, invece, il proprietario dell’immobile locato a canone concordato liquida IMU e TASI 2017 applicando lo sconto del 25% previsto dalla Legge di Stabilità 2016 ma dovrà presentare la dichiarazione IMU, valida anche ai fini TASI, per il predetto immobile entro il 30 giugno 2018.
In conclusione i vantaggi fiscali e la flessibilità del rapporto rendono questa forma contrattuale molto interessante ma di contro le procedure risultano più articolate e complesse del contratto di locazione tradizionale. Spazio33 Consulting offre un servizio completo dalla contrattualistica alla gestione del rapporto locativo che solleva il proprietario da ogni onere e incombenza legata al suo immobile.