Si chiamano “strutture ricettive non alberghiere”, e dietro questa definizione c’è tutto un mondo. Per chiarire un po’ i concetti, vediamo innanzitutto di spiegare come possono essere suddivise le varie categorie di ricettività turistica “in appartamento” e quali leggi a esse si applicano.
Definizioni giuridiche
Case e Appartamenti per Vacanze (CAV) sono strutture residenziali rispondenti ai requisiti di abitabilità previsti per le abitazioni civili e caratterizzate da un buono stato di manutenzione e conservazione, sono poste tutte in uno stesso complesso e sono destinate a un uso locativo occasionale. Vale a dire che durante l’anno devono garantire almeno 90 giorni, anche non consecutivi, di chiusura. Possono essere gestite in modo imprenditoriale ma in Lombardia, ex lege 27/15, è possibile anche la gestione occasionale da parte di privati che dispongano di un massimo di 3 unità abitative.
I Bed & Breakfast (B&B) sono invece esclusivamente un’attività di tipo occasionale e a conduzione familiare, svolta da chi fornisca pernottamento e prima colazione a un massimo di 12 posti letto collocati in non più di 4 camere. La conduzione familiare comprende anche eventuali collaboratori domestici della famiglia stessa, dato che l’attività deve essere esercitata al numero civico della residenza del titolare, che non è obbligato ad aprire partita IVA ma deve esporre un apposito contrassegno. Per la somministrazione di alimenti e bevande per la prima colazione non è necessario disporre di requisiti professionali. Anche nel caso dei B&B occorre osservare almeno novanta giorni di chiusura annuale, anche non continuativi.
Si definiscono Affittacamere (in Lombardia Foresteria Lombarda) le strutture ricettive che forniscono un massimo di 14 posti letto in 6 camere, gestite in maniera imprenditoriale anche in immobili diversi da quello di residenza del titolare, che è autorizzato a fornire alimenti e bevande esclusivamente alle persone alloggiate. Per i locali sono previsti i requisiti minimi di abitabilità destinati alle abitazioni civili ed è obbligatorio esporre apposita insegna all’esterno della struttura.
Le Locande infine sono esercizi complementari al servizio originario di somministrazione di alimenti e bevande, gestite in modo imprenditoriale dal titolare della licenza in un massimo di 6 camere con 14 posti letto nello stesso esercizio in cui ha luogo la somministrazione. Il Comune rilascia una unica autorizzazione per entrambe le attività e anche in questo caso è necessario apporre il contrassegno all’esterno.
Come muoversi per un affitto breve?
Avete deciso di entrare nel mondo degli affitti transitori e volete dare in locazione un vostro appartamento o parte di esso per meno di 30 giorni consecutivi? Ecco un sunto della legge regionale del turismo in Lombardia.
Ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), per tali locazioni è obbligatorio presentare una Comunicazione di Avvio Attività al Comune nel quale è ubicata la struttura. Occorre attenersi alle disposizioni in materia fiscale e di sicurezza previste dalle leggi vigenti e attivare una collaborazione, attraverso la piattaforma Newturismo, con la provincia di competenza o con la Città Metropolitana di Milano, per comunicare i flussi turistici inferiori a 30 giorni.
Obbligatorio anche presentare denuncia degli ospiti in base alle indicazioni dell’autorità di pubblica sicurezza (attraverso il portale alloggiatiweb compilando il form di denuncia degli ospiti e ottenendo la relativa password di accesso dalla questura).
In tutte le stanze devono essere esposti i prezzi massimi praticati, redatti in maniera chiara e comprensibile in italiano e in almeno altre due lingue.
La stipula di una polizza assicurativa di responsabilità civile verso i clienti è necessaria, così come è previsto l’obbligo di comunicare al Comune interessato la cessazione temporanea o definitiva dell’attività. Infine, è obbligo del titolare garantire che le strutture nelle quali si svolge l’attività abbiano una destinazione d’uso residenziale.
Non basta: la società della condivisione, nella quale sono nate realtà oggi in grandissimo sviluppo come Airbnb, subisce un vuoto normativo che lascia spazio a polemiche e proteste. Recentemente è successo con i taxisti e la piattaforma Uber, ma anche la ricettività fai-da-te non ne è immune. Come i taxisti tradizionali, anche gli albergatori accusano Airbnb di concorrenza sleale, e molte amministrazioni comunali non vedono di buon occhio gli affitti superbrevi che toglierebbero dal mercato immobiliare troppi appartamenti. Inoltre, e non è un problema di poco conto per una società presente in 34mila città spalmate in 190 Paesi, ogni nazione ha le proprie norme per le licenze e le tasse di soggiorno. In Italia addirittura le regole variano da città a città. Sarebbe auspicabile una legge nazionale univoca, visto che nel nostro Paese le strutture offerte su Airbnb sono passate dalle 220 del 2009 alle oltre 200mila attuali, con più di 80mila inserzionisti che realizzano un guadagno medio di 2300 euro su 26 notti annue con un flusso annuale che supera i tre milioni e mezzo di persone.
Affidarsi a un professionista
Troppo complicato? Certo è facile perdersi nella selva di comunicazioni, norme e autorizzazioni. Una buona soluzione è affidarsi a un team di professionisti di property management, che sono in grado di districarsi nella giungla normativa e si mantengono costantemente aggiornati su eventuali cambiamenti, nuove leggi, nuovi adempimenti fiscali.
Garantiscono inoltre una gestione ottimale degli appartamenti offerti sulla piattaforma, curandone l’estetica anche con un restyling laddove si renda necessario rendere più accogliente l’immobile, realizzando foto di tipo professionale e occupandosi della manutenzione degli appartamenti e della loro sistemazione tra un affitto e l’altro, con kit di benvenuto, rifornimento della cucina, pulizia e cambio della biancheria. Con un costo molto contenuto è possibile garantirsi solo i vantaggi degli affitti brevi (non ultimi quello di rientrare in possesso dell’appartamento in qualsiasi momento e la sicurezza di essere pagati in anticipo, due opzioni difficili da realizzare con gli affitti tradizionali), venendo sollevati dagli oneri e dall’impegno che la locazione transitoria può comportare.