Ci siamo: l’inquilino è stato trovato, il cartello “affittasi” può essere tolto e le parti hanno firmato un contratto che specifica con chiarezza tutte le voci relative alla locazione… un attimo: proprio tutte? Resta ancora aperta, anche a causa della poca chiarezza normativa in merito, la questione della ripartizione delle spese condominiali tra locatore (il proprietario) e conduttore (o locatario, l’inquilino insomma).
Ripartire le spese: una questione non chiara
Secondo la prassi, per quel che concerne le spese di gestione dell’immobile, al locatore spetta tutta la manutenzione straordinaria mentre le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono invece a carico dell’usufruttuario. Secondo questo principio, la medesima suddivisione andrebbe applicata alle spese condominiali.
Il problema è che spesso la distinzione non è chiara, e nemmeno il Codice Civile si esprime in merito con esaustività. Le modalità di ripartizione sono quelle indicate dagli articoli 1123, 1124, 1126, 1130-bis c.c. , se le parti (ossia tutti i condomini) non si sono messe d’accordo in modo differente.
Tuttavia, esistono varie tabelle di ripartizione delle spese condominiali approvate dalle rispettive organizzazioni di categoria (proprietari e inquilini) e tutte forniscono delle indicazioni basate generalmente su principi di equità, sempre in accordo con la normativa vigente.
In ogni caso, per essere vincolanti per le parti, le tabelle devono essere recepite dai regolamenti condominiali e richiamate nei singoli contratti di locazione, altrimenti si rilascia al buon senso che in molti casi certamente non basta.
Per le voci non previste dalle tabelle di ripartizione delle spese condominiali si rinvia alle norme di legge e agli usi locali.
Naturalmente, quanto più ampio è il consenso delle associazioni di categoria nella predisposizione di una tabella, come ad esempio quella condivisa nell’aprile 2014 tra Confedilizia, Sunia, Sicet e Uniat, tanto più alto sarà il numero di persone che decideranno di adottarla come riferimento.
Una richiesta che non vincola l’amministratore
Per evitare controversie, spesso proprietari e inquilini preferiscono rivolgersi all’amministratore, chiedendogli di computare e suddividere le spese.
E’ bene specificare che questa richiesta non ricade tra gli obblighi dell’amministratore, che è tenuto soltanto ad avere un registro aggiornato dei dati degli inquilini. Il rapporto dell’amministratore è solo con i proprietari degli immobili del condominio che amministra, e dunque gli inquilini non possono richiedere il suo intervento diretto. In altre parole, l’amministratore dovrebbe interfacciarsi solo con i proprietari, anche per la riscossione delle spese relative a un immobile locato. E’ quindi sua libera scelta acconsentire alla suddivisione delle spese tra conduttore e locatore – laddove le parti si siano precedentemente accordate in tal senso – e alla riscossione di parte delle spese direttamente dal locatore. Va da sé che la suddivisione delle spese e i conteggi relativi sono avulsi dalla gestione del condominio stesso e l’amministratore ha facoltà di richiedere per questo lavoro “extra” un compenso ulteriore, direttamente dai richiedenti.