A causa della grave crisi economica e dei suoi strascichi, succede sempre più spesso che nei condomini si verifichino situazioni di morosità anche protratte nel tempo. Se infatti per definizione è moroso il condomino che non effettua il pagamento delle spese condominiali entro la scadenza della singola rata, è anche vero che si applica sempre una certa tolleranza verso i ritardi, legati magari alla riscossione della tredicesima o della quattordicesima o a un momento di difficoltà. 
Ciò ha portato, fino alla recente riforma del condominio, ad accumuli di cifre anche molto ingenti, che compromettevano i conti del condominio stesso e obbligavano alla lunga a rivalersi sugli altri condomini per l’anticipo delle somme, ripartite in base ai millesimi di proprietà.
L’Amministratore è tenuto ad agire
Con la riforma del 2012 – L.220, all’Amministratore è stato attribuito l’obbligo di intervenire con decreto ingiuntivo per recuperare le somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio che ricomprende il debito esigibile, ex art. 63 c.p.c. e 1163 c.c. L’obbligo poggia su articoli dei Codici e non è quindi vincolato alla delibera dell’assemblea e alla sua approvazione. L’Amministratore deve agire con ordinaria azione civile o ancor meglio, quando possibile, con un decreto ingiuntivo anche semplice. Come ha dichiarato la Corte di Cassazione con sentenza n.6236 del 19 Marzo 2014, “ogni volta che l’assemblea condominiale approvi il rendiconto annuale di gestione e da esso risultino posizioni debitorie di alcuni condomini, l’amministratore deve agire per recuperare le somme e nel corso del giudizio di opposizione al decreto non si possono fare valere motivi di nullità o annullabilità della delibera di approvazione”. Resta valida la possibilità della “clemenza” dell’Assemblea dei condomini, che possono esonerare l’Amministratore dall’obbligo di riscossione nel caso di debiti di lieve entità legati a oggettivi momenti di difficoltà economica dei condomini, debiti in genere talmente esigui che sarebbe più oneroso avviare la procedura di riscossione. Se si decide di agire con decreto ingiuntivo, la via da seguire è quella del ricorso da depositare in Cancelleria. La notifica deve pervenire al debitore entro 60 giorni dall’emissione, e gli concede generalmente un termine di 40 giorni per effettuare il pagamento. Poiché però la legge stabilisce in materia condominiale la provvisoria esecuzione del decreto, di norma il pagamento deve essere immediato e il termine dei 40 giorni si riferisce alla sola opposizione, con la quale si apre il contenzioso giuridico vero e proprio (con obbligo di mediazione).Le forme dell’esecuzione si possono riassumere in esecuzione forzata presso il debitore, che può riguardare beni mobili (pignoramento mobiliare) o beni immobili (pignoramento immobiliare), ed esecuzione forzata presso terzi.
Sospendere i servizi comuni al condomino che non paga
Il decreto ingiuntivo non è comunque l’unica arma a disposizione dell’Amministratore per richiamare all’ordine i condomini che fanno orecchie da mercante: a fronte del mancato pagamento delle somme dovute per oltre 180 giorni, egli può infatti sospendere al condomino moroso l’erogazione di servizi comuni ma fruibili con godimento separato. In parole povere, potrebbe tagliare addirittura gas e riscaldamento, lasciando i debitori al freddo e senza acqua calda. La giurisprudenza non ha parere uniforme su questo provvedimento “crudele”: per alcuni i servizi essenziali, come appunto acqua, gas, luce, non potrebbero essere sospesi in quanto beni primari protetti costituzionalmente. In quest’ottica, resta comunque un certo spazio d’azione vietando i servizi cosiddetti “non essenziali” (in primis l’ascensore) e sospendendo eventualmente quelli essenziali in locali non destinati all’uso abitativo, come cantine e box.
Va comunque specificato che, ancorché moroso, il debitore è ancora, a tutti gli effetti, un condomino e ha dei diritti. Può intervenire e votare in assemblea, anche se il suo voto nelle questioni che lo riguardano direttamente non potrà essere calcolato per conflitto di interessi, e ha il diritto di estrarre copia, a proprie spese, di tutti i documenti del condominio.